Ska du uppföra en ny byggnad i Stockholmsområdet behöver du först ta reda på om projektet kräver bygglov, om det bara kräver en anmälan eller om det är helt fritt från båda. Reglerna finns i plan och bygglagen, PBL, och tolkas av kommunen med stöd av Boverket. Nedan går vi igenom huvudregeln, viktiga undantag och praktiska steg som minskar risken för kostsamma stopp.
Vad menas med nybyggnad?
Nybyggnad är mer än att resa ett nytt hus från grunden. Flyttar du en befintlig byggnad till en ny plats, även inom samma tomt, betraktas det också som nybyggnad. Därför behöver du söka bygglov om inga undantag gäller. Många blir förvånade när en flytt av en friggebod eller gäststuga bedöms på samma sätt som ett helt nytt hus. Utgå därför alltid från att både uppförande och flytt omfattas av samma regler.
Behöver jag bygglov?
Huvudregeln är enkel: nybyggnad kräver bygglov. Samtidigt kan en åtgärd vara lovfri men ändå anmälningspliktig. Du måste alltså kontrollera både lovplikten och eventuell anmälningsplikt. Kommunens detaljplan bestämmer ofta mer än de nationella reglerna. I tätorter som Stockholm finns nästan alltid en detaljplan som begränsar höjd, placering och storlek. Det kan också finnas områdesbestämmelser som utökar lovplikten för små byggnader nära gräns, kulturhistoriskt värdefulla miljöer eller järnväg.
Undantag som träder i kraft 1 december 2025
Från och med 1 december 2025 får fastighetsägare en pott för komplementbyggnader. Inom detaljplan är potten 45,0 m² och utanför detaljplan 65,0 m². Kvadratmetrarna kan delas på flera byggnader, men den största enskilda byggnaden får högst vara 30,0 m² inom detaljplan och 50,0 m² utanför. Byggnaden måste placeras inom tomtgränsen, vara lägre än huvudbyggnaden och inte överskrida 4,0 meter inom detaljplan respektive 4,5 meter utanför.
Du får även bygga till ditt bostadshus med totalt 30,0 m² utan bygglov. För komplementbyggnader och komplementbostadshus gäller att de efter en tillbyggnad fortfarande ska hålla sig inom ovanstående storleksgränser och underordnas huvudbyggnaden. Regeringen tar samtidigt bort det särskilda anmälningskravet för så kallade attefallsåtgärder. Kommunen kan dock kräva anmälan på annan grund, till exempel brandskydd eller byggnadens kulturvärde.
Vissa lägen saknar undantag helt. Ligger tomten inom riksintresse, militärt influensområde eller ett område med höga kulturvärden kan bygglov krävas oavsett pott och kvadratmeter. Kontrollera därför alltid detaljplan och områdesbestämmelser innan du bestämmer dig för att bygga.
Tips för dig i Stockholmsområdet
För fastigheter med detaljplan gäller potten 45,0 m². Bor du utanför detaljplan kan 65,0 m² skapa nya möjligheter för garage, förråd eller ett litet komplementbostadshus. Tänk dock på att kvartersvisa regler kan styra både placering och fasadmaterial. Ta ett tidigt samtal med stadens bygglovshandläggare och be om besked skriftligt. Det sparar tid när ritningar ska lämnas in.
Behöver du hantverkare som kan hålla ihop hela projektet erbjuder vi på Ormsta Bygg allt från finsnickeri till totalentreprenad. Vi samordnar el, rör och andra yrkesgrupper så att du slipper hantera flera avtal.
Kontrollista före start
- Avgör om åtgärden är nybyggnad eller tillbyggnad.
- Läs detaljplanen och kontrollera särskilda begränsningar för höjd, placering och utformning.
- Mät din planerade byggnad mot potten 45,0 eller 65,0 m² och mot maxstorlek per byggnad.
- Säkerställ att byggnaden placeras innanför tomtgränsen och under angiven höjd.
- Ta reda på om anmälan krävs trots att bygglov inte gör det.
- Begär gärna ett enkelt skriftligt besked från kommunen, särskilt om fastigheten ligger nära gräns, inom riksintresse eller i kulturhistoriskt känsligt område.
Följer du stegen ovan står du bättre rustad när det är dags att sätta spaden i jorden.